Energieausweis: was vor dem Inserat vorliegen muss

Ohne Ausweis kein Inserat

Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis. Er muss vorliegen, bevor die Anzeige online geht, nicht erst zur Besichtigung. Das steht im Gebäudeenergiegesetz, und die Pflicht trifft den Eigentümer, nicht den Makler.

Ausgenommen sind Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche. Alles andere braucht ihn. Ein Ausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Prüfen Sie das Datum, bevor Sie den alten aus der Schublade holen.

Bedarf oder Verbrauch, und warum das einen Unterschied macht

Es gibt zwei Arten. Der Verbrauchsausweis wertet die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre aus. Er ist günstig, oft unter hundert Euro, und sagt vor allem etwas über die Bewohner aus. Ein sparsamer Rentner erzeugt einen guten Wert, eine fünfköpfige Familie im selben Haus einen schlechten.

Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch: Dämmung, Fenster, Heizung, Bauteile. Er kostet mehr, meist zwischen 300 und 500 Euro, und beschreibt die Substanz. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, die vor 1978 gebaut und nicht energetisch saniert wurden, ist er ohnehin Pflicht.

Unsere Erfahrung: Bei sanierten Objekten lohnt der Bedarfsausweis fast immer, weil er die Investition sichtbar macht. Bei unsanierten Altbauten ist der Verbrauchsausweis häufig freundlicher, sofern er zulässig ist.

Diese fünf Angaben müssen ins Inserat

Sobald eine Anzeige geschaltet wird, müssen darin stehen: die Art des Ausweises, der Energiebedarf oder Energieverbrauch, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit.

Was ein Verstoß kostet

Bußgelder von bis zu 10.000 Euro sind möglich. In der Praxis werden solche Summen selten verhängt, aber Abmahnungen durch Wettbewerber oder Verbraucherverbände kommen vor, und die kosten ebenfalls Geld und Zeit. Ärgerlich ist vor allem, dass sich das mit einem Dokument für wenige hundert Euro vollständig vermeiden lässt.

Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden, beim Verkauf wird er übergeben. Wir legen ihn dem Exposé bei, dann gibt es später keine Diskussion.

Der Ausweis als Verkaufsargument

Viele Eigentümer sehen den Energieausweis als Lästigkeit. Käufer sehen ihn als erste harte Zahl in einem Exposé voller Adjektive. Eine Klasse D bei einem Haus von 1975 ist eine gute Nachricht, eine Klasse D bei einem Neubau von 2015 eine schlechte. Wer das einordnet, statt es zu verstecken, wirkt glaubwürdiger.

Wir schreiben in unsere Exposés dazu, was der Wert bedeutet und was eine Verbesserung ungefähr kosten würde. Käufer rechnen ohnehin, und wenn sie es selbst tun müssen, rechnen sie meistens zu Ihren Ungunsten.

Was seit dem Heizungsgesetz dazugekommen ist

Beim Verkauf eines älteren Ein- oder Zweifamilienhauses ist ein Beratungsgespräch zur Heizung vorgeschrieben, wenn ein Heizungstausch ansteht. Außerdem interessieren sich Käufer heute stärker für das Alter des Kessels als für die Küche. Halten Sie Baujahr und Typ der Heizung bereit, das erspart drei Rückfragen pro Interessent.

Was wir übernehmen

Wir beauftragen den Ausweis auf Wunsch für Sie, prüfen vorher, welche Variante zulässig und günstiger für Sie ist, und sammeln die dafür nötigen Unterlagen ein. Bei unseren Aufträgen tragen wir die Kosten dafür, nicht Sie.

Stand: August 2026. Maßgeblich ist das Gebäudeenergiegesetz in der jeweils geltenden Fassung.