Wohnfläche richtig berechnen

Drei Zahlen für dieselbe Wohnung

Fast jedes zweite Objekt, das wir aufnehmen, hat mehrere Flächenangaben: eine in der Bauakte, eine in der Teilungserklärung, eine im alten Exposé, manchmal eine vierte im Mietvertrag. Sie unterscheiden sich um fünf bis fünfzehn Prozent, und das ist kein Zufall, sondern eine Frage der Rechenregel.

Wohnflächenverordnung, DIN 277 und die alte II. Berechnungsverordnung

Die Wohnflächenverordnung gilt seit 2004 und ist heute der Maßstab für Wohnraum. Sie rechnet Räume unter Dachschrägen anteilig: unter einem Meter Höhe gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darüber voll. Balkone, Loggien und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, in Ausnahmefällen zur Hälfte.

Die DIN 277 kennt diese Abschläge nicht. Sie erfasst Grundflächen und wird im Bauwesen verwendet. Wer eine DIN-277-Zahl in ein Exposé schreibt, hat eine größere Wohnung auf dem Papier und ein Problem im Notartermin.

Bei älteren Gebäuden taucht außerdem die II. Berechnungsverordnung auf. Sie rechnete ähnlich wie die heutige Verordnung, wich aber im Detail ab, etwa bei Wintergarten und Kellerräumen.

Was nicht zählt

Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage, Dachboden ohne Ausbau und Abstellräume außerhalb der Wohnung gehören nicht zur Wohnfläche. Ein ausgebauter Hobbyraum im Keller bleibt Nutzfläche, auch wenn er beheizt ist und wie ein Wohnraum aussieht. Er darf beschrieben, aber nicht mitgezählt werden.

So wird gerechnet: ein Beispiel

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Raumteile mit mindestens zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Ein Dachzimmer mit 20 Quadratmetern Grundfläche sieht deshalb so aus:

• 10 Quadratmeter mit mindestens zwei Metern Höhe: 10 Quadratmeter
• 6 Quadratmeter zwischen einem und zwei Metern Höhe: 3 Quadratmeter
• 4 Quadratmeter unter einem Meter Höhe: 0 Quadratmeter
• Wohnfläche des Zimmers: 13 Quadratmeter

Ein Balkon mit 8 Quadratmetern zählt in der Regel zu einem Viertel, also mit 2 Quadratmetern. Ein unbeheizter Wintergarten zählt zur Hälfte, ein beheizter voll. Treppen mit mehr als drei Stufen und ihre Absätze werden nicht mitgerechnet, ebenso Schornsteine und Pfeiler, die höher als 1,50 Meter sind und mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben.

Warum die Zahl haftungsrelevant ist

Eine zu groß angegebene Wohnfläche ist kein Kavaliersdelikt. Weicht die tatsächliche Fläche erheblich ab, kann der Käufer den Kaufpreis mindern. Die Rechtsprechung zieht die Grenze meist bei zehn Prozent, im Einzelfall auch darunter, wenn die Fläche ausdrücklich zugesichert wurde.

Deshalb steht in unseren Verträgen keine Flächenzusicherung, sondern die Quelle: gemessen, aus der Teilungserklärung übernommen oder aus der Bauakte. Wer sagt, woher die Zahl stammt, haftet nicht für fremde Rechenfehler.

Wann sich das Nachmessen lohnt

Immer dann, wenn die Angaben auseinandergehen, bei Dachgeschossen, bei Anbauten und bei allem, was seit dem Bau verändert wurde. Ein Aufmaß durch einen Sachverständigen kostet je nach Objekt zwischen 300 und 800 Euro.

Rechnen Sie das gegen: Bei einem Quadratmeterpreis von 4.000 Euro sind sieben Quadratmeter Unterschied 28.000 Euro. In beide Richtungen. Wir haben Objekte gehabt, bei denen das Nachmessen dem Eigentümer fünfstellig mehr gebracht hat, weil die alte Angabe zu niedrig war.

Der häufigste Fehler bei Eigentumswohnungen

In der Teilungserklärung steht oft eine Fläche, die nach der damals gültigen Regel berechnet wurde, häufig ohne die anteilige Anrechnung von Balkonen. Diese Zahl ist für die Miteigentumsanteile relevant, nicht zwingend für das Exposé. Beides muss auseinandergehalten werden.

Wie wir es handhaben

Wir messen jedes Objekt auf, das wir in die Vermarktung nehmen, und legen den Grundriss mit Maßen bei. Weicht unser Ergebnis von den Unterlagen ab, schreiben wir beide Zahlen ins Exposé und erklären den Unterschied. Das wirkt umständlich und verhindert genau die Diskussion, die sonst zwei Wochen vor dem Notartermin beginnt. Welche Unterlagen außerdem vorliegen sollten, steht in der Checkliste für die Unterlagen.

Häufige Fragen

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Ja, in der Regel zu einem Viertel seiner Grundfläche. Bei besonders hochwertigen Balkonen oder Terrassen ist bis zur Hälfte möglich.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nein, auch nicht als ausgebauter Hobbyraum. Er ist Nutzfläche und darf im Exposé beschrieben, aber nicht zur Wohnfläche gerechnet werden.

Welche Abweichung bei der Wohnfläche ist erlaubt?

Eine feste Grenze gibt es im Kaufrecht nicht. Ab rund zehn Prozent Abweichung muss der Verkäufer mit einer Minderung des Kaufpreises rechnen, bei ausdrücklich zugesicherter Fläche auch darunter.

Gilt für Kauf und Miete dieselbe Berechnung?

Die Wohnflächenverordnung ist der übliche Maßstab für beides. Im Mietvertrag kann aber eine andere Berechnung vereinbart sein, deshalb weichen Mietflächen manchmal von der Verkaufsfläche ab.

Stand: Oktober 2026. Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung in der jeweils geltenden Fassung.