Grunderwerbsteuer in Hessen: was der Käufer zusätzlich zahlt

Sechs Prozent, und warum das jeden Verkäufer angeht

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer sechs Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt seit dem 1. August 2014 unverändert. Sie zahlt der Käufer, nicht Sie. Trotzdem gehört sie in jedes Verkäufergespräch, denn sie bestimmt mit, was ein Käufer sich leisten kann.

Grunderwerbsteuer in Hessen berechnen: Beispiele

Die Rechnung ist einfach: Kaufpreis mal 0,06. So viel kommt bei typischen Kaufpreisen zusammen:

• 200.000 Euro Kaufpreis: 12.000 Euro Grunderwerbsteuer
• 300.000 Euro Kaufpreis: 18.000 Euro Grunderwerbsteuer
• 400.000 Euro Kaufpreis: 24.000 Euro Grunderwerbsteuer
• 500.000 Euro Kaufpreis: 30.000 Euro Grunderwerbsteuer
• 600.000 Euro Kaufpreis: 36.000 Euro Grunderwerbsteuer
• 800.000 Euro Kaufpreis: 48.000 Euro Grunderwerbsteuer

Bei 500.000 Euro Kaufpreis kommen zu den 30.000 Euro Steuer etwa 7.500 Euro für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, die halbe Provision. Der Käufer braucht also nicht 500.000, sondern rund 550.000 Euro, und die Nebenkosten finanziert kaum eine Bank mit. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital kommen.

Was das für Ihren Preis bedeutet

Wer den Preis um zwanzigtausend Euro über die Schmerzgrenze setzt, verliert nicht nur zwanzigtausend Euro Verhandlungsspielraum. Er verliert die Käufergruppe, deren Eigenkapital genau bis zur alten Grenze reichte. Deshalb sortieren wir Preise nicht nach Wunsch, sondern nach Suchrastern: 450.000, 500.000, 550.000. Wer bei 505.000 inseriert, taucht in der Suche bis 500.000 nicht mehr auf.

Worauf sich die Steuer berechnet

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also in der Regel der beurkundete Kaufpreis. Mitverkauftes bewegliches Inventar gehört nicht dazu. Wenn Küche, Sauna oder Gartengeräte separat und realistisch im Vertrag ausgewiesen sind, mindert das die Steuer für den Käufer.

Realistisch heißt: Zeitwert, nicht Neupreis. Finanzämter prüfen das, und bei einer Küche für 40.000 Euro in einem Haus für 300.000 Euro wird nachgefragt. Eine Aufteilung, die stimmt, ist ein legitimer Vorteil für den Käufer und damit ein Argument in der Verhandlung.

Hessengeld: Zuschuss für Erstkäufer

Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer gibt es in Hessen nicht, wohl aber einen Zuschuss. Wer seit dem 1. März 2024 erstmals eine Wohnimmobilie oder ein Baugrundstück in Hessen kauft und selbst einzieht, kann Hessengeld beantragen. Es beträgt 10.000 Euro je Käufer, der einzieht, höchstens 20.000 Euro, und zusätzlich 5.000 Euro für jedes Kind unter 18 Jahren, das mit einzieht. Mehr als die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer gibt es nie.

Wichtig für die Finanzierung: Die Steuer muss zuerst vollständig bezahlt werden. Erst danach wird der Antrag bei der WIBank gestellt, und das Geld fließt in zehn gleichen Jahresraten. Ein Beispiel: Ein Paar mit einem Kind kauft für 400.000 Euro. Die Steuer beträgt 24.000 Euro, der Anspruch läge bei 25.000 Euro, ausgezahlt werden also die vollen 24.000 Euro, verteilt auf zehn Jahre.

Für Sie als Verkäufer ist das ein Argument: Bei jungen Familien, die zum ersten Mal kaufen, gehört das Hessengeld in jedes Gespräch über den Preis.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Zwischen Ehegatten und zwischen Eltern und Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch der Erwerb von Todes wegen und die Schenkung sind befreit, dafür greift dort gegebenenfalls die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Unter Geschwistern gibt es keine Befreiung, was viele überrascht, gerade in Erbengemeinschaften, in denen ein Bruder die Hälfte der Schwester übernimmt.

Ebenfalls befreit sind Erwerbe unter 2.500 Euro. Das betrifft in der Praxis nur kleine Grundstücksflächen.

Der zeitliche Ablauf

Nach der Beurkundung meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt. Das Finanzamt schickt dem Käufer den Steuerbescheid, meist innerhalb von vier bis acht Wochen. Fällig ist die Steuer in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und erst mit dieser Bescheinigung kann der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen werden.

Für Sie als Verkäufer ist das wichtig, weil es den Zeitplan bestimmt. Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung liegen typischerweise vier bis acht Wochen, weil vorher die Grundschuld gelöscht und die Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Den ganzen Ablauf zeigt der Beitrag zum Ablauf beim Hausverkauf.

Was der Käufer insgesamt einplant

Grunderwerbsteuer sechs Prozent, Notar und Grundbuch etwa 1,5 bis 2 Prozent, Maklerprovision je nach Vereinbarung. In Hessen liegen die Kaufnebenkosten damit meist zwischen acht und elf Prozent. Wer das im Gespräch offen benennt, verhandelt später ruhiger, weil keine Überraschung mehr kommt.

Wie wir damit umgehen

Wir nennen Käufern die Gesamtkosten von Anfang an und rechnen sie im Exposé vor. Das klingt gegen unser Interesse, sortiert aber genau die Interessenten aus, die später in der Finanzierung scheitern. Ein geplatzter Notartermin kostet Sie sechs Wochen, und die sind teurer als drei Besichtigungen weniger.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Hessen 2026?

Sechs Prozent des Kaufpreises. Der Satz gilt seit August 2014 unverändert.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?

Im Kaufvertrag übernimmt sie fast immer der Käufer. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt allerdings auch an den Verkäufer halten, weil beide für die Steuer haften.

Kann man in Hessen Grunderwerbsteuer sparen?

Legal ja, auf zwei Wegen: mitverkauftes Inventar realistisch im Vertrag ausweisen und als Erstkäufer das Hessengeld beantragen. Einen allgemeinen Freibetrag gibt es in Hessen nicht.

Fällt beim Erben oder Schenken Grunderwerbsteuer an?

Nein. Erbe und Schenkung sind von der Grunderwerbsteuer befreit, es kann aber Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen.

Stand: Oktober 2026. Steuersatz und Förderbedingungen können sich ändern. Diese Seite ist keine Steuerberatung.