Grunderwerbsteuer in Hessen: was der Käufer zusätzlich zahlt

Sechs Prozent, und warum das jeden Verkäufer angeht

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer sechs Prozent des Kaufpreises. Sie zahlt der Käufer, nicht Sie. Trotzdem gehört sie in jedes Verkäufergespräch, denn sie bestimmt mit, was ein Käufer sich leisten kann.

Ein Beispiel: Bei 500.000 Euro Kaufpreis kommen 30.000 Euro Grunderwerbsteuer dazu, etwa 7.500 Euro für Notar und Grundbuch und, falls ein Makler beteiligt ist, die halbe Provision. Der Käufer braucht also nicht 500.000, sondern rund 550.000 Euro, und die Nebenkosten finanziert keine Bank mit. Sie müssen aus Eigenkapital kommen.

Was das für Ihren Preis bedeutet

Wer den Preis um zwanzigtausend Euro über die Schmerzgrenze setzt, verliert nicht nur zwanzigtausend Euro Verhandlungsspielraum. Er verliert die Käufergruppe, deren Eigenkapital genau bis zur alten Grenze reichte. Deshalb sortieren wir Preise nicht nach Wunsch, sondern nach Suchrastern: 450.000, 500.000, 550.000. Wer bei 505.000 inseriert, taucht in der Suche bis 500.000 nicht mehr auf.

Worauf sich die Steuer berechnet

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also in der Regel der beurkundete Kaufpreis. Mitverkauftes bewegliches Inventar gehört nicht dazu. Wenn Küche, Sauna oder Gartengeräte separat und realistisch im Vertrag ausgewiesen sind, mindert das die Steuer für den Käufer.

Realistisch heißt: Zeitwert, nicht Neupreis. Finanzämter prüfen das, und bei einer Küche für 40.000 Euro in einem Haus für 300.000 Euro wird nachgefragt. Eine Aufteilung, die stimmt, ist ein legitimer Vorteil für den Käufer und damit ein Argument in der Verhandlung.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Zwischen Ehegatten und zwischen Eltern und Kindern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch der Erwerb von Todes wegen und die Schenkung sind befreit, dafür greift dort gegebenenfalls die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Unter Geschwistern gibt es keine Befreiung, was viele überrascht, gerade in Erbengemeinschaften, in denen ein Bruder die Hälfte der Schwester übernimmt.

Ebenfalls befreit sind Erwerbe unter 2.500 Euro. Das betrifft in der Praxis nur kleine Grundstücksflächen.

Der zeitliche Ablauf

Nach der Beurkundung meldet der Notar den Vertrag dem Finanzamt. Das Finanzamt schickt dem Käufer den Steuerbescheid, meist innerhalb von vier bis acht Wochen. Erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, und erst mit dieser Bescheinigung kann der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen werden.

Für Sie als Verkäufer ist das wichtig, weil es den Zeitplan bestimmt. Zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung liegen typischerweise vier bis acht Wochen, weil vorher die Grundschuld gelöscht und die Auflassungsvormerkung eingetragen wird.

Was der Käufer insgesamt einplant

Grunderwerbsteuer sechs Prozent, Notar und Grundbuch etwa 1,5 bis 2 Prozent, Maklerprovision je nach Vereinbarung. In Hessen liegen die Kaufnebenkosten damit meist zwischen acht und elf Prozent. Wer das im Gespräch offen benennt, verhandelt später ruhiger, weil keine Überraschung mehr kommt.

Wie wir damit umgehen

Wir nennen Käufern die Gesamtkosten von Anfang an und rechnen sie im Exposé vor. Das klingt gegen unser Interesse, sortiert aber genau die Interessenten aus, die später in der Finanzierung scheitern. Ein geplatzter Notartermin kostet Sie sechs Wochen, und die sind teurer als drei Besichtigungen weniger.

Stand: August 2026. Der hessische Steuersatz liegt seit 2014 unverändert bei sechs Prozent. Diese Seite ist keine Steuerberatung.