Spekulationsfrist: wann der Verkauf steuerfrei ist

Die Regel in einem Satz

Wer eine Immobilie verkauft, die er weniger als zehn Jahre besitzt und in dieser Zeit nicht selbst bewohnt hat, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Alles andere in diesem Text sind Ausnahmen von diesem Satz, und diese Ausnahmen betreffen die meisten Eigentümer, mit denen wir sprechen.

Wie die zehn Jahre gezählt werden

Maßgeblich ist nicht die Schlüsselübergabe und nicht der Eintrag im Grundbuch, sondern der Tag der notariellen Beurkundung. Kaufvertrag zu Kaufvertrag. Wer am 3. Mai 2016 beim Notar unterschrieben hat, kann ab dem 4. Mai 2026 verkaufen, ohne dass ein Gewinn zu versteuern wäre.

Das klingt banal, entscheidet aber regelmäßig über fünfstellige Beträge. Wir sehen es oft bei Objekten, die kurz vor dem Stichtag stehen: Ein Verkauf sechs Wochen später kostet nichts an Substanz, spart aber die Steuer. Wenn Ihre Frist in absehbarer Zeit abläuft, sagen wir Ihnen das im Erstgespräch, auch wenn es bedeutet, dass wir später beauftragt werden.

Die Ausnahme, die die meisten betrifft

Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, entfällt die Steuer, und zwar in zwei Fällen. Erstens, wenn Sie das Objekt seit der Anschaffung durchgehend selbst genutzt haben. Zweitens, wenn Sie es im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.

Der zweite Fall wird häufig falsch verstanden. Es geht um Kalenderjahre, nicht um volle 36 Monate. Wer im Dezember 2024 einzieht, das ganze Jahr 2025 dort wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Bedingung, obwohl er nur etwa 14 Monate dort gelebt hat. Wichtig ist, dass die Nutzung zusammenhängt und bis zum Verkauf reicht.

Was als Eigennutzung gilt

Eigene Wohnzwecke heißt: Sie selbst, Ihr Ehepartner oder ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, wohnen dort. Die Überlassung an Eltern, Geschwister oder andere Angehörige zählt nicht, auch nicht die unentgeltliche. Ein häusliches Arbeitszimmer war lange strittig, wird nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nicht herausgerechnet.

Geerbt: die Frist des Erblassers läuft weiter

Wer erbt, kauft nicht. Deshalb beginnt keine neue Frist. Sie treten in die Position des Erblassers ein, und dessen Anschaffungsdatum zählt. Hat Ihre Mutter das Haus 1998 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, auch wenn Sie es erst im vergangenen Jahr geerbt haben. Dasselbe gilt bei einer Schenkung.

In Erbengemeinschaften wird es dann interessant, wenn ein Erbe die Anteile der anderen kauft. Für den hinzugekauften Anteil beginnt eine eigene Frist. Wer also 2026 die Hälfte seiner Schwester übernimmt und 2029 verkauft, hat für diese Hälfte ein Problem, für die eigene nicht. Mehr dazu im Beitrag zur Erbengemeinschaft.

Zweitwohnung und Ferienwohnung

Eigene Wohnzwecke setzen nicht voraus, dass dort Ihr Hauptwohnsitz liegt. Der Bundesfinanzhof hat am 27. Juni 2017 entschieden (Az. IX R 37/16), dass auch eine Zweitwohnung oder eine nicht vermietete Ferienwohnung begünstigt sein kann, wenn Sie sie selbst nutzen und sie Ihnen jederzeit zur Verfügung steht. Wird sie zeitweise an Gäste vermietet, gilt die Ausnahme nicht.

Was überhaupt als Gewinn gilt

Der Gewinn ist nicht der Verkaufspreis. Abgezogen werden der damalige Kaufpreis, die Kaufnebenkosten von damals, also Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, sowie die Kosten des Verkaufs, etwa Maklerprovision, Energieausweis und Vorfälligkeitsentschädigung.

Eine Falle steckt in der Abschreibung. Wer das Objekt vermietet und jedes Jahr abgeschrieben hat, muss diese Beträge dem Gewinn wieder hinzurechnen, weil sie die Anschaffungskosten mindern. Bei einer Wohnung, die zwanzig Jahre vermietet war, kommen so schnell sechsstellige Summen zusammen.

Unter 1.000 Euro Gewinn im Kalenderjahr bleibt der Vorgang steuerfrei. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Euro darüber, und der gesamte Gewinn ist steuerpflichtig.

Ein Beispiel mit Zahlen

Eine Eigentumswohnung in Hessen wurde 2019 für 300.000 Euro gekauft und seitdem vermietet. Dazu kamen damals 18.000 Euro Grunderwerbsteuer und rund 6.000 Euro für Notar und Grundbuch. Auf den Gebäudeanteil von 240.000 Euro wurden jedes Jahr zwei Prozent abgeschrieben, nach sieben Jahren also 33.600 Euro. 2026 wird die Wohnung für 400.000 Euro verkauft, die Verkaufskosten liegen bei 14.000 Euro.

• Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten: 386.000 Euro
• Anschaffungskosten mit Nebenkosten: 324.000 Euro
• abzüglich bereits abgeschriebener Beträge: 290.400 Euro
• steuerpflichtiger Gewinn: 95.600 Euro

Dieser Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Bei 42 Prozent wären das rund 40.000 Euro Einkommensteuer, dazu gegebenenfalls Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag. Nach Ablauf der zehn Jahre, also im Jahr 2029, wäre derselbe Gewinn steuerfrei. Die Zahlen sind ein vereinfachtes Beispiel, Ihren Fall rechnet Ihr Steuerberater.

Wenn Sie mehrere Objekte verkaufen

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt dem Finanzamt schnell als gewerblicher Grundstückshandel. Dann greifen Gewerbesteuer und weitere Pflichten, und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr. Diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist keine feste Zahl, sondern ein Anhaltspunkt, den die Finanzverwaltung anwendet.

Was wir tun, und was wir nicht dürfen

Wir sind Makler und keine Steuerberater. Wir dürfen Ihnen keine steuerliche Beratung geben und tun das auch nicht. Was wir tun: Wir rechnen im Erstgespräch die Fristen mit, sagen Ihnen, wenn ein späterer Verkaufszeitpunkt günstiger wäre, und stimmen den Zeitplan mit Ihrem Steuerberater ab, wenn Sie das möchten.

Häufige Fragen

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, gerechnet von Notartermin zu Notartermin. Oder wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben.

Gilt die Spekulationsfrist auch für Grundstücke?

Ja. Für ein unbebautes Grundstück gilt immer die Zehnjahresfrist, denn die Ausnahme für selbst genutzten Wohnraum greift nur, wenn Sie dort tatsächlich wohnen. Der Grund und Boden unter einem selbst bewohnten Haus ist mitbefreit.

Muss ich den Verkauf in der Steuererklärung angeben?

Ist der Gewinn steuerpflichtig, gehört er in die Anlage SO Ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem Ihnen der Kaufpreis zufließt.

Was passiert, wenn ich verkaufe, bevor die Frist abläuft?

Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Eine Strafe gibt es nicht. Ob sich das Warten lohnt, hängt von der Höhe des Gewinns und von Ihrem Zeitplan ab.

Stand: Oktober 2026. Steuerrecht ändert sich, prüfen Sie den Einzelfall mit Ihrem Berater.