Vermietet verkaufen: Preisabschlag oder Vorteil

Kauf bricht nicht Miete

Der wichtigste Satz zuerst: Der Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer weiter, unverändert. Er tritt in Ihre Position ein, mit allen Rechten und Pflichten, inklusive Kaution und bestehender Vereinbarungen. Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund, und ein Mieter muss dem Verkauf auch nicht zustimmen.

Das schränkt den Käuferkreis ein. Familien, die selbst einziehen wollen, fallen weg. Übrig bleiben Kapitalanleger, und die rechnen anders: Sie schauen auf Mietrendite, Miethöhe im Verhältnis zum Marktniveau, Zustand und Instandhaltungsrücklage.

Wovon der Abschlag abhängt

Ein vermietetes Objekt bringt in der Regel weniger als ein freies, aber die Spanne ist groß. Entscheidend ist die Miete. Liegt sie nahe am Marktniveau, ist der Abschlag klein, manchmal null. Liegt sie dreißig Prozent darunter, weil seit fünfzehn Jahren nicht erhöht wurde, wird es spürbar, denn der Käufer kauft diese niedrige Miete mit.

In unserer Praxis im Rhein-Main-Gebiet sehen wir bei marktgerechter Miete Abschläge von fünf bis zehn Prozent gegenüber dem freien Verkauf, bei deutlich zu niedriger Miete auch zwanzig Prozent und mehr. Wer vor dem Verkauf die Miete rechtssicher anpasst, verbessert seinen Preis oft stärker als durch jede Renovierung.

Eigenbedarf: was der Käufer darf

Der neue Eigentümer kann Eigenbedarf anmelden, wenn er die Wohnung für sich oder nahe Angehörige braucht. Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer und betragen bis zu neun Monate. Ein Eigenbedarf muss begründet und konkret sein, sonst hält er vor Gericht nicht.

Die Sperrfrist bei umgewandelten Wohnungen

Wurde eine Mietwohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt eine Sperrfrist. In diesem Zeitraum kann der Käufer weder wegen Eigenbedarfs noch wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Die Frist beträgt bundesweit mindestens drei Jahre und ist in vielen angespannten Märkten per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert.

Prüfen Sie das, bevor Sie mit einem Eigenbedarfs-Argument werben. Ein Käufer, der nach dem Kauf feststellt, dass er acht Jahre warten muss, wird sich melden.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Bei umgewandelten Wohnungen hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung, und er kann innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen eintreten. Das ist kein Drama, verzögert aber den Ablauf. Kalkulieren Sie diese zwei Monate im Zeitplan ein.

Welche Unterlagen Kapitalanleger sehen wollen

Mietvertrag mit allen Nachträgen, aktuelle Nebenkostenabrechnungen, Nachweis über Mietzahlungen, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Wer diese Unterlagen vollständig vorlegt, verkürzt die Verhandlung erheblich. Wer sie nachreicht, verhandelt über Abschläge, weil jeder fehlende Beleg als Risiko eingepreist wird.

Wann sich das Warten lohnt

Manchmal ist der freie Verkauf nach Auszug des Mieters die bessere Rechnung, manchmal nicht. Es hängt davon ab, wie lange Sie warten müssten, welche Miete Ihnen in dieser Zeit zufliesst und wie groß der Abschlag tatsächlich wäre. Wir rechnen beide Varianten durch, bevor wir eine empfehlen, und legen die Annahmen offen.

Und ein Hinweis, der uns wichtig ist: Wir drängen niemanden dazu, einem Mieter zu kündigen, um besser zu verkaufen. Es gibt genug Kapitalanleger im Rhein-Main-Gebiet, die genau solche Objekte suchen.

Stand: August 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.