Diese 3-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses verbindet eine klare Grundrissstruktur mit solider Substanz und echtem Entwicklungspotenzial. Sie richtet sich sowohl an Eigennutzer, die sich ein Zuhause nach eigenen Vorstellungen schaffen möchten, als auch an Kapitalanleger mit Blick auf nachhaltige Wertsteigerung.

Schon beim Eintreten wird deutlich, dass die Wohnung nicht zufällig geschnitten ist. Der Flur bildet das zentrale Rückgrat und führt strukturiert durch alle Bereiche, ohne Fläche zu verschenken. Von hier aus erschließt sich zur einen Seite der private Rückzugsbereich mit zwei ruhig gelegenen Zimmern, die sich flexibel als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer nutzen lassen. Die klare Trennung vom Wohnbereich sorgt für eine Qualität, die viele Wohnungen nicht bieten. Ruhe, wenn sie gebraucht wird.

Im weiteren Verlauf öffnet sich die Wohnung Stück für Stück. Die Küche ist aktuell separat angeordnet, bietet jedoch die Möglichkeit, sie zum Wohnbereich hin zu öffnen und so ein modernes, offenes Wohnkonzept zu realisieren.

Der Mittelpunkt der Wohnung ist der Wohnbereich. Großzügig, hell und klar strukturiert bildet er den zentralen Lebensmittelpunkt. Von hier aus gelangt man direkt auf den Balkon, der den Raum sinnvoll nach außen erweitert und eine zusätzliche Aufenthaltsqualität schafft. Durch die Ausrichtung nach Osten und Süden profitiert insbesondere dieser Bereich von einer angenehmen natürlichen Belichtung über den gesamten Tagesverlauf.

Der Balkon ist dabei nicht nur eine Ergänzung, sondern ein echter Mehrwert im Alltag.
Was diese Wohnung auszeichnet, ist nicht der aktuelle Zustand, sondern die Qualität der Ausgangsbasis.

Die Einheit ist umfassend sanierungsbedürftig. Böden, Wände, Elektrik und Badezimmer entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard und müssen vollständig erneuert werden. Genau darin liegt jedoch der entscheidende Vorteil. Es gibt keine halben Lösungen und keine versteckten Kompromisse. Die Wohnung kann von Grund auf neu gedacht und umgesetzt werden.

Ein wesentlicher Punkt wurde bereits erledigt. Die Fenster sind erneuert, wodurch ein relevanter Kostenblock entfällt.

Für Eigennutzer bedeutet das die Möglichkeit, sich ein Zuhause exakt nach den eigenen Vorstellungen zu schaffen, ohne bestehende Strukturen mittragen zu müssen.

Für Kapitalanleger ergibt sich ein klarer Value-Add-Fall. Nach einer vollständigen Sanierung lässt sich die Wohnung in einen Zustand bringen, der nachhaltig am Markt funktioniert. Auf Basis der aktuellen Marktlage sind Nettokaltmieten im Bereich von etwa 11 bis 12 € pro Quadratmeter realistisch erzielbar.

Zur Wohnung gehören ein Außenstellplatz, der bereits im Kaufpreis enthalten ist, sowie ein separates Kellerabteil mit zusätzlichem Stauraum. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung.

Das monatliche Hausgeld beträgt 340,00 €. Davon sind etwa 168,98 € umlagefähig. Die nicht umlagefähigen Kosten liegen bei rund 171,02 € monatlich, inklusive einer Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 110,47 €.

Die Instandhaltungsrücklage der Liegenschaft beläuft sich aktuell auf 114.582,23 €. Sonderumlagen sind derzeit nicht geplant.

Insgesamt handelt es sich um eine Wohnung mit klarer Struktur, sehr guter Lichtführung und einer Substanz, die die Grundlage für eine hochwertige Neugestaltung bietet. Keine fertige Lösung, sondern eine bewusste Entscheidung für Käufer, die Wert schaffen wollen.