Ablauf beim Hausverkauf: vom ersten Termin bis zur Übergabe

Der Ablauf im Überblick

Ein Hausverkauf dauert vom ersten Gespräch bis zum Geld auf dem Konto in unserer Praxis meistens vier bis acht Monate. Die Vermarktung ist dabei selten der längste Teil. Zeit kosten vor allem die Vorbereitung und die Wochen zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung.

1. Preis und Vorbereitung: zwei bis sechs Wochen
2. Vermarktung und Besichtigungen: vier bis zwölf Wochen, je nach Objekt und Preis
3. Einigung mit dem Käufer und Prüfung seiner Finanzierung: ein bis vier Wochen
4. Vertragsentwurf und Notartermin: zwei bis vier Wochen
5. Abwicklung bis zur Kaufpreiszahlung: vier bis acht Wochen
6. Übergabe, danach die Umschreibung im Grundbuch

Schritt 1: Den Preis festlegen

Der Angebotspreis bestimmt, wie schnell und mit welchem Ergebnis verkauft wird. Tragfähig ist ein Preis, der sich auf tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte, den Bodenrichtwert und den konkreten Zustand stützt. Warum ein zu hoher Start am Ende meist weniger bringt, zeigt ein Rechenbeispiel auf der Seite Immobilie verkaufen. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über Immobilie bewerten.

Schritt 2: Grundbuch und Unterlagen klären

Bevor das Inserat online geht, sollten zwei Fragen beantwortet sein: Stimmt das Grundbuch, und liegen die Unterlagen vor, die Käufer und deren Banken sehen wollen?

Das Grundbuch ist häufiger ein Problem, als man denkt. Nach einem Erbfall steht oft noch der Verstorbene darin, und alte Grundschulden oder Rechte wie ein Wohnrecht sind nie gelöscht worden. Beides muss vor dem Notartermin geregelt sein, sonst verschiebt er sich um Wochen. Welche Unterlagen Sie brauchen und wo Sie sie bekommen, steht in der Checkliste für die Unterlagen.

Schritt 3: Vermarktung und Besichtigungen

Jetzt geht die Immobilie an den Markt. Für Sie als Eigentümer bedeutet diese Phase vor allem, das Haus besichtigungsbereit zu halten und für Termine flexibel zu sein. Wie wir Vermarktung und Auswahl der Interessenten organisieren, beschreiben wir auf der Seite Unsere Leistungen.

Schritt 4: Einigung mit dem Käufer

Ist ein Käufer gefunden, werden Preis, Übergabetermin und mitverkauftes Inventar festgehalten. Eine Zusage per Handschlag oder E-Mail bindet rechtlich weder Sie noch den Käufer. Verbindlich wird ein Immobilienkaufvertrag erst mit der notariellen Beurkundung. Deshalb gilt: Zwischen Einigung und Notartermin sollte so wenig Zeit wie möglich liegen.

Schritt 5: Der Kaufvertrag beim Notar

Den Notar wählt in der Praxis meist der Käufer, weil er die Kosten der Beurkundung trägt. In Hessen sind Notare zugleich als Rechtsanwälte zugelassen, man spricht vom Anwaltsnotariat. Bei der Beurkundung ist der Notar trotzdem neutral und vertritt keine Seite. Er erstellt den Vertragsentwurf auf Grundlage der Angaben beider Parteien und schickt ihn vorab zu. Nehmen Sie sich Zeit für den Entwurf und klären Sie Fragen vor dem Termin, nicht währenddessen.

Worauf Sie im Entwurf besonders achten sollten:

• Kaufpreis und gegebenenfalls separat ausgewiesenes Inventar
• Voraussetzungen für die Fälligkeit und die Zahlungsfrist
• Übergabetermin und was gilt, wenn die Räumung sich verzögert
• Ausschluss der Haftung für Sachmängel, der bei gebrauchten Immobilien üblich ist, aber nicht für Mängel gilt, die Sie kennen und verschweigen
• Regelungen zu Mietverhältnissen und Erschließungskosten, bei Wohnungen außerdem zu Hausgeld, Erhaltungsrücklage und beschlossenen Sonderumlagen

Im Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor, das dauert je nach Umfang ein bis zwei Stunden. Bringen Sie einen gültigen Ausweis und Ihre Steuer-Identifikationsnummer mit.

Schritt 6: Was nach dem Notartermin passiert

Mit der Unterschrift ist das Haus verkauft, aber noch nicht bezahlt und noch nicht umgeschrieben. Der Notar kümmert sich jetzt um mehrere Dinge, die parallel laufen:

1. Er beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer ab, damit das Haus nicht ein zweites Mal verkauft werden kann.
2. Er fragt bei der Gemeinde an, ob sie ein Vorkaufsrecht ausübt. Dafür hat sie zwei Monate Zeit, die Verzichtserklärung kommt meistens deutlich früher.
3. Er holt bei Ihrer Bank die Unterlagen zur Löschung der Grundschuld und den genauen Ablösebetrag ein.
4. Er zeigt den Vertrag dem Finanzamt an. Was danach mit der Grunderwerbsteuer passiert, steht im Beitrag Grunderwerbsteuer in Hessen.

Liegen Vormerkung, Verzicht der Gemeinde und Löschungsunterlagen vor, schickt der Notar dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Ab dann läuft die vereinbarte Zahlungsfrist, meistens zwei Wochen. Aus dem Kaufpreis wird zuerst Ihre Bank abgelöst, den Rest erhalten Sie. Bar zahlen darf der Käufer nicht: Seit dem 1. April 2023 müssen Kaufpreise für Immobilien unbar gezahlt werden, und der Notar lässt sich die Zahlung nachweisen.

Schritt 7: Übergabe und Grundbuch

Nach dem Zahlungseingang übergeben Sie Haus und Schlüssel. Gut zu wissen: Die Wohngebäudeversicherung geht zunächst automatisch auf den Käufer über, Sie müssen sie also nicht selbst kündigen, bevor der Käufer entscheidet. Als Eigentümer im Grundbuch steht der Käufer erst einige Wochen später, die Umschreibung veranlasst der Notar.

Wer zahlt was?

• Käufer: Beurkundung, Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer
• Verkäufer: Löschung bestehender Grundschulden und eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung
• Maklerprovision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an private Käufer gehen, darf der Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte tragen. In aller Regel teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen.

Häufige Fragen

Kann der Käufer nach dem Notartermin noch abspringen?

Nur wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht oder wenn Sie Ihre Pflichten nicht erfüllen. Zahlt der Käufer nicht, können Sie ihm eine Frist setzen, danach vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen.

Muss ich beim Notartermin persönlich dabei sein?

Nein. Sie können sich vertreten lassen, zum Beispiel mit einer notariell beglaubigten Vollmacht. Möglich ist auch, dass jemand ohne Vollmacht für Sie unterschreibt und Sie den Vertrag danach in beglaubigter Form genehmigen. Das kostet allerdings Zeit, weil die Abwicklung erst mit Ihrer Genehmigung weiterläuft.

Brauche ich für den Verkauf einen Makler?

Rechtlich nicht. Wann sich ein Makler rechnet und wann nicht, beschreiben wir offen auf der Seite Immobilie verkaufen.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.