Immobilie bei Scheidung: verkaufen, übernehmen oder behalten

Die Entscheidung, die teuer wird, wenn sie liegen bleibt

Bei fast jeder Trennung mit gemeinsamem Eigentum steht irgendwann dieselbe Frage im Raum: Was passiert mit dem Haus? Die meisten Paare schieben sie auf, und das ist verständlich. Nur läuft in dieser Zeit der Kredit weiter. Oft zahlt einer die Rate allein, während der andere schon woanders Miete zahlt. Wer früh eine Richtung festlegt, schont beide Konten und meistens auch die Nerven.

Dieser Beitrag sortiert die Möglichkeiten und zeigt die Stellen, an denen es rechtlich und steuerlich teuer werden kann. Er ersetzt weder anwaltliche noch steuerliche Beratung, hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen.

Wem gehört das Haus, und wer schuldet den Kredit?

Entscheidend für das Eigentum ist das Grundbuch, nicht wer die Raten gezahlt hat. Stehen Sie beide als Eigentümer eingetragen, meist je zur Hälfte, kann keiner die Immobilie ohne den anderen verkaufen. Steht nur einer im Grundbuch, kann er grundsätzlich allein verfügen. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft braucht er aber die Zustimmung des Ehepartners, wenn das Haus praktisch sein gesamtes Vermögen ausmacht. Das regelt § 1365 BGB, und der Notar fragt es ab.

Vom Eigentum zu trennen ist der Kredit. Wer den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben hat, haftet der Bank gegenüber für die volle Summe, egal wer auszieht und egal, was Sie untereinander vereinbaren. Aus dem Vertrag entlassen wird nur, wem die Bank das ausdrücklich zugesteht. Das tut sie in der Regel nur, wenn der verbleibende Partner die Rate allein tragen kann.

Drei Wege, und für wen welcher passt

Gemeinsam verkaufen

Beide unterschreiben beim Notar, der Käufer zahlt, zuerst wird die Bank abgelöst, der Rest wird nach Vereinbarung verteilt. Das ist der sauberste Schnitt: kein gemeinsamer Kredit mehr, kein gemeinsames Eigentum und eine klare Zahl für die weitere Auseinandersetzung. Voraussetzung ist, dass beide mitmachen und sich auf Preis und Ablauf einigen. Wie ein Verkauf danach Schritt für Schritt läuft, steht im Beitrag zum Ablauf beim Hausverkauf.

Einer übernimmt die Hälfte des anderen

Oft möchte ein Partner im Haus bleiben, häufig der, bei dem die Kinder wohnen. Dann kauft er die Hälfte des anderen und zahlt ihn aus. Damit das funktioniert, braucht es drei Dinge: einen Wert, den beide akzeptieren, eine Bank, die den übernehmenden Partner allein finanziert, und einen notariell beurkundeten Vertrag. Grunderwerbsteuer fällt dabei in der Regel nicht an, weil Übertragungen zwischen Ehegatten und auch zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung davon befreit sind.

Vorerst gemeinsam behalten

Manchmal ist der Zeitpunkt ungünstig: Die Zehnjahresfrist läuft bald ab, oder die Kinder sollen das Schuljahr zu Ende machen. Dann kann es sinnvoll sein, das Haus für eine begrenzte Zeit gemeinsam zu halten. Das funktioniert nur mit einer schriftlichen Vereinbarung: wer wohnt, wer zahlt was, wie hoch ist ein Ausgleich für die Nutzung und ab wann wird verkauft. Ohne diese Regeln wird aus einer Übergangslösung schnell ein Dauerstreit.

Welcher Wert gilt?

Für den Zugewinnausgleich kommt es auf den Wert an einem festen Stichtag an, nämlich dem Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehepartner zugestellt wird. Für einen Verkauf oder eine Übernahme zählt dagegen der Wert heute. Beide Zahlen können auseinanderliegen, und beide sollten nachvollziehbar begründet sein.

Genau hier entstehen die meisten Streitigkeiten. Wer bleiben will, rechnet den Wert gern niedrig, wer ausgezahlt wird, eher hoch. Eine Onlinebewertung hilft da nicht weiter, weil keiner von beiden ihr traut. Was hilft, ist eine Einwertung mit tatsächlichen Vergleichsobjekten aus derselben Lage. Wie so ein Bericht bei uns aussieht, zeigt der Musterbericht.

Unsere Einwertung ist allerdings kein Verkehrswertgutachten für das Familiengericht. Landet der Streit vor Gericht, bestellt das Gericht einen Sachverständigen. Für eine außergerichtliche Einigung reicht eine gut belegte Einwertung in den meisten Fällen aus.

Die Steuerfalle, die kaum jemand kennt

Ein Haus, das Sie selbst bewohnt haben, können Sie normalerweise steuerfrei verkaufen, auch innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf. Bei einer Trennung kann genau diese Befreiung wegfallen, und zwar für den Partner, der auszieht.

Der Bundesfinanzhof hat das am 14. Februar 2023 entschieden (Az. IX R 11/21). Ein Mann war ausgezogen, seine Frau blieb mit dem gemeinsamen Kind im Haus. Nach der Scheidung verkaufte er ihr seine Hälfte, innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb. Sein Gewinn war steuerpflichtig. Dass das Kind weiter dort wohnte, half nicht, weil auch die frühere Ehefrau dort lebte, und das Wohnen des Ex-Partners gilt nicht als eigene Nutzung. Auch das Argument, er habe nur verkauft, weil sie mit einer Teilungsversteigerung gedroht habe, ließ das Gericht nicht gelten.

Die Konsequenz: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, stimmen Sie den Zeitpunkt von Auszug und Verkauf mit Ihrem Steuerberater ab, bevor Sie etwas unterschreiben. Wie die Frist und die Eigennutzung gezählt werden, erklären wir im Beitrag zur Spekulationsfrist.

Wer im Haus bleibt, wer zahlt

Zieht einer aus, kann er vom anderen unter Umständen eine Nutzungsvergütung verlangen, wenn das der Billigkeit entspricht (§ 1361b BGB). Umgekehrt kann der Bleibende erwarten, dass sich der Ausgezogene an den Raten beteiligt, solange beide Darlehensnehmer sind. In der Praxis werden beide Positionen häufig miteinander verrechnet. Halten Sie das schriftlich fest, auch wenn Sie sich gerade gut verstehen.

Teilungsversteigerung: was bei Ehepaaren anders ist

Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Bei Ehepaaren gibt es zwei Besonderheiten. Solange die Ehe besteht und Sie im gesetzlichen Güterstand leben, kann für den Antrag die Zustimmung des anderen nötig sein, wenn das Haus nahezu das gesamte Vermögen ist. Und wohnen gemeinsame Kinder im Haus, kann das Gericht das Verfahren auf Antrag einstweilen einstellen, wenn ihr Wohl ernsthaft gefährdet wäre.

Warum die Versteigerung wirtschaftlich fast immer die schlechteste Lösung ist, erklären wir im Beitrag zur Erbengemeinschaft. Dort gelten dieselben Mechanismen.

Wie wir solche Verkäufe begleiten

In einer Trennung arbeiten wir für beide Eigentümer. Konkret heißt das: Informationen gehen immer an beide gleichzeitig, auf Wunsch sprechen wir mit jedem getrennt, und Besichtigungen legen wir so, dass niemand im eigenen Haus auf den anderen treffen muss. Interessenten erfahren zur Situation nur, was für den Kauf nötig ist.

Häufige Fragen

Muss für den Verkauf erst das Trennungsjahr vorbei sein?

Nein. Sie können jederzeit verkaufen, wenn alle Eigentümer einverstanden sind. Die Scheidung selbst ist dafür keine Voraussetzung.

Was gilt, wenn wir nicht verheiratet waren?

Dann greifen die familienrechtlichen Regeln nicht. Es gibt keinen Zugewinnausgleich, und übernimmt einer den Anteil des anderen, fällt Grunderwerbsteuer an. Außerdem kann jeder Miteigentümer seinen eigenen Anteil grundsätzlich auch ohne Zustimmung des anderen verkaufen.

Stand: September 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.