Unterlagen für den Hausverkauf: die vollständige Checkliste

Warum Unterlagen den Preis mitbestimmen

Käufer kaufen nicht nur eine Immobilie, sie kaufen eine Immobilie mit Finanzierung. Und die Bank des Käufers sagt erst zu, wenn sie die wichtigsten Unterlagen gesehen hat. Fehlt etwas, verzögert sich die Zusage, und in dieser Zeit schaut sich der Käufer weiter um. Jede Lücke wird außerdem als Risiko gelesen, und Risiken werden in der Verhandlung eingepreist.

Unsere Faustregel: Alles, was ein Käufer fragen wird, liegt vor, bevor das Inserat online geht.

Für jede Immobilie

Grundbuchauszug

Er zeigt, wem die Immobilie gehört, welche Rechte Dritter eingetragen sind, etwa Wegerechte oder ein Wohnrecht, und welche Grundschulden bestehen. Als Eigentümer erhalten Sie ihn beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Ein einfacher Ausdruck kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20 Euro.

Flurkarte

Die Flurkarte, amtlich ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster, zeigt Grundstücksgrenzen und Gebäude. In Hessen bekommen Sie sie beim zuständigen Amt für Bodenmanagement.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, zum Beispiel eine Abstandsfläche, die der Nachbar auf Ihrem Grundstück nutzen darf, oder eine Zufahrt. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Viele Banken fragen danach, und auch die Auskunft, dass keine Baulast eingetragen ist, gehört in die Unterlagen.

Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung

Grundrisse mit Maßen braucht jedes Exposé, die Wohnflächenberechnung jede Bank. Liegen sie nicht vor, finden sie sich oft in der Bauakte. Warum Unterlagen dabei oft unterschiedliche Flächen nennen, erklärt der Beitrag Wohnfläche richtig berechnen.

Baugenehmigungen und Bauakte

Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse, Garagen und Wintergärten sollten genehmigt sein. Die Bauakte liegt bei der Bauaufsicht Ihres Landkreises oder Ihrer Stadt und kann dort eingesehen werden. Nicht genehmigte Bauteile sind kein Grund, auf den Verkauf zu verzichten, aber ein Grund, sie von Anfang an offen anzusprechen.

Energieausweis

Welche Variante zulässig ist und was davon ins Inserat gehört, steht im Beitrag zum Energieausweis.

Nachweise über Modernisierungen

Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung, Leitungen oder Dämmung sind bares Geld. Der Satz „Heizung 2019 erneuert“ überzeugt erst, wenn die Rechnung dazu vorliegt. Legen Sie auch Wartungsnachweise der Heizung und das letzte Protokoll des Schornsteinfegers bereit.

Laufende Kosten

Grundsteuerbescheid, Abfallgebühren, Wohngebäudeversicherung und die Verbrauchskosten der letzten Jahre. In Hessen wird die Grundsteuer seit 2025 nach dem Flächen-Faktor-Verfahren berechnet, der aktuelle Bescheid interessiert Käufer deshalb besonders.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Wer eine Wohnung kauft, wird Teil einer Gemeinschaft. Käufer und ihre Banken wollen deshalb wissen, wie es dieser Gemeinschaft geht.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschlusssammlung
• Aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage
• Höhe des Hausgelds und beschlossene Sonderumlagen
• Zustimmung des Verwalters zum Verkauf, falls die Teilungserklärung sie vorsieht

Die meisten dieser Unterlagen stellt die Hausverwaltung aus, oft gegen eine Gebühr. Planen Sie dafür zwei bis vier Wochen ein. Die Protokolle lesen Käufer genauer als jedes Exposé: Ist dort eine Dachsanierung in drei Jahren besprochen, gehört das von Anfang an auf den Tisch.

In besonderen Fällen

• Vermietung: Welche Unterlagen Kapitalanleger sehen wollen, steht im Beitrag Vermietet verkaufen.
• Erbfall: Was vor dem Verkauf im Grundbuch passieren muss, steht im Beitrag zur Erbengemeinschaft.
• Scheidung: Grundbuchauszug, Darlehensverträge und gegebenenfalls eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern. Mehr dazu unter Immobilie bei Scheidung.
• Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag, Höhe des Erbbauzinses und, falls vereinbart, die Zustimmung des Grundstückseigentümers zum Verkauf
• Denkmalschutz: Auskunft der Denkmalschutzbehörde und Unterlagen zu genehmigten Maßnahmen
• Wohnrecht oder Nießbrauch: die zugrunde liegende Vereinbarung und, falls das Recht erlöschen soll, die Löschungsbewilligung des Berechtigten
• Grundschulden: aktueller Darlehensstand und Ansprechpartner bei der Bank für die Löschung
• Erschließung: Bescheinigung der Gemeinde, ob Erschließungs- oder Straßenbeiträge offen sind

Wer die Unterlagen besorgt

Welche dieser Unterlagen wir für unsere Eigentümer beschaffen und bezahlen, steht auf der Seite Unsere Leistungen. Wie der Verkauf danach weitergeht, zeigt der Beitrag zum Ablauf beim Hausverkauf.

Häufige Fragen

Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein?

Für Exposé und Käuferbank genügt ein Auszug, der wenige Monate alt ist. Vor der Beurkundung sieht der Notar ohnehin selbst in das aktuelle Grundbuch.

Kann ein Kaufinteressent den Grundbuchauszug selbst anfordern?

In der Regel nicht. Einsicht ins Grundbuch bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist, und das hat ein Interessent meist erst in ernsthaften Kaufverhandlungen. Deshalb stellen Eigentümer den Auszug fast immer selbst zur Verfügung.

Was, wenn Grundrisse ganz fehlen?

Dann lässt sich ein neues Aufmaß erstellen. Was das kostet und wann es sich lohnt, steht im Beitrag Wohnfläche richtig berechnen.

Stand: September 2026. Gebühren und Zuständigkeiten können sich ändern.